Miért jó az Ingatlan ajándékozás? Vajon vannak buktatói?

Amennyiben ajándékozással szerzel Ingatlant, vagy ingatlan tulajdonrészt, akkor 5 évig azt nem adhatod el??

Ezzel a félreértéssel találkoztam múlt héten egy nagyértékű ingatlannál. A család egy távolabbi tagja adta ezt a tanácsot ügyfelemnek, mert ennek Ő utánanézett és tudja…

Nem, ez nem így van!

Természetesen eladhatod az ingatlanod vagy tulajdonrészed, itt inkább az az érdekes kérdés, hogy mikor és mennyit kell az eladás után adóznod!?

Van költsége családon belül az ingatlanajándékozásnak?

Az közismert, hogy az ingatlanajándékozás családon belül illeték és adómentes – mivel ellenérték nélkül cserél tulajdonost az ingatlan – viszont költsége azért van, hisz a földhivatali eljárásért, ügyvédi/közjegyzői munkadíjért fizetni kell. Jogi közreműködésre azért van szükség, mert a PTK szerint az ingatlanajándékozást szerződésbe kell foglalni, illetve a földhivatali eljáráshoz jogi közreműködés szükséges.

Amikor nem kell ajándékozási illetéket fizetni!

Ha az ajándékozónak az ajándékozott:

• egyenes ági rokona (nagyszülő, szülő, unoka; illetve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is)
• testvére (lehet féltestvér vagy örökbefogadott testvér is)
• házastársa vagy bejegyzett élettársa (a kapcsolat fennállása alatt)

Milyen további költsége van az ajándékozásnak?

Nézzük meg, hogy az ügyvéd vagy közjegyző munkadíján és a földhivatali eljárási díjakon felül milyen költség merülhet még fel.

Mennyi ajándékozási illetéket kell fizetni lakástulajdon esetén?

Egyenesági rokonok esetén már tisztáztuk, hogy nem kell illetéket fizetni.

Nem egyenesági rokonok esetén, illetéket kell fizetni, melynek alapja az ingatlan forgalmi értéke (az adósságot vagy egyéb terhet (pl. haszonélvezet) le kell vonni a forgalmi értékből). Ennek a „tiszta” értéknek a 9%-az illeték.

Hol kell bejelenteni?

A tulajdonjogi bejegyzési kérelemmel együtt a földhivatalba kell bejelenteni az adóhivatal erre a célra rendszeresített nyomtatványának benyújtásával, az ajándékozási szerződés megkötésétől számított 30 napon belül.

Mikor és mennyi ADÓT kell fizetni?

Abban az esetben, ha az ajándékozással ingatlanhoz jutó személy az ingatlant 5 éven belül eladja, 15%-os szja-t fizet. Az öt éven túl már nem kell adót fizetni.

Az adó alapja a kapott jövedelem százalékában:

• Ingatlanszerzés évében, vagy azt követő évben: 100%
• A második évben: 90%
• A harmadik évben: 60%
• A negyedik évben: 30%
• Ötödik évtől: 0%

……..ÉS ITT JÖN A LÉNYEG!

 „Az ajándékozással szerzett ingatlan esetében igazolt költségnek számít, így az adóalapot csökkenti az ingatlanátruházásból származó bevétel 75 százaléka. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan eladási árának 25 százaléka lesz az adóalap, ami után meg kell fizetni a 15 százalékos szja-t.”

Tehát, ha például az ajándékozás évében eladjuk az ingatlant 100 millió forintért, akkor az adóalap  a 25% -a, azaz 25 millió lesz és a fizetendő szja pedig ennek a 15%-a azaz 3 750 000 ft

Ha ugyanezt az ingatlant a harmadik évben adjuk el 100 m forintért, akkor ennek 60% lesz adóköteles, ez 60 M ft. Ennek 25%-a alapján (15 M ft) befizetendő 15%-os SZJA pedig 2 250 000 ft lesz.

A fentiek tehát akkor igazak, ha egyenesági rokon az ajándékozott.

Mi van akkor, ha nem közeli hozzátartozó?

Ebben az esetben az 5 éven belüli eladás után úgy fizetünk szja-t, mint más ingatlan értékesítése esetén. Ekkor az ingatlan illeték-kiszabáskor figyelembe vett értékével (az ajándék értékével) és az igazolt költségekkel csökkentett bevétel után fizetünk 15 százalék szja-t, amennyiben ténylegesen keletkezik bevétel, tehát magasabb áron tudjuk eladni, mint a megállapított érték.

Mikor nem lehet elajándékozni egy ingatlant?

Amennyiben az ingatlan tulajdoni lapjára elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve, akkor a jogosult hozzájárulása nélkül nem lehet elajándékozni az ingatlant. Egyéb teherrel, mint például jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog, viszont elajándékozható az ingatlan a jogosult hozzájárulása nélkül is. (Amennyiben bankhitel miatt került jelzálog az ingatlanra, akkor a hitelt az ingatlan elajándékozása után is a korábbi tulajdonosnak kell fizetni, de ha ezt nem teszi, akkor a bank végső esetben el is árverezheti a fedezetként szolgáló, időközben más tulajdonoshoz került ingatlant.)

ÖSSZEGEZVE

Az ingatlan ajándékozása egyenesági rokonok között kedvező megoldás, hisz nincs illetékfizetési kötelezettség. Amennyiben 5 éven belül nem történik eladás úgy SZJA adót sem kell fizetni a hozamra. Amennyiben viszont egyenesági rokon mégis öt éven belül eladja, úgy az eladási érték 25% lesz az adóalap, melynek 15%-a az SZJA a szerzés és azt követő évben, illetve ez csökken 90,60,30%ra a második, harmadik és negyedik évben.